佳木斯市人大常委会副主任 周 雷

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

现对《佳木斯市物业管理条例》(以下简称条例)作简要说明。

一、制定条例的必要性

物业管理涉及面广、关注度高，事关社会和谐稳定和百姓安居乐业。随着经济社会的快速发展，物业管理呈现出管理专业化要求高、物业服务质量要求高、物业服务监管要求高的趋势。特别是国家取消物业服务企业资质认定后，企业和人员的准入资格降低，规范物业管理的难度更大，我市物业管理面临诉讼量居高不下，顽疾问题难以解决、新问题不断出现的困境。

近年来，人大代表、政协委员提出了许多物业管理立法方面的议案、提案，反映出社会各界对于规范物业管理工作的呼声和民意。虽然有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》，但上位法的一些规定比较原则，一些授权性的规范条款需要加以细化。因此，有必要制定一部切合实际的物业管理条例，进一步细化、落实国家物业管理条例的相关规定，着力解决住宅物业管理活动中存在的突出问题，促进业主自治与社区治理的有机融合，推动物业服务行业专业化、社会化、市场化、法治化发展。

二、条例的主要内容

条例共十章七十二条，按照有效管用、突出特色、坚持问题导向的原则，重点突出了以下内容：

(一)创设了物业管理第三方评估机制。条例规定物业管理行政主管部门、居(村)民委员会、建设单位、业主大会和业主委员会、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质量评估等活动，第三方评估机制的确立有利于化解矛盾和纠纷，补齐政府监管短板。(条例第八条)

(二)明确了业主委员会职责代行条件。条例规定因客观原因未能选举产生业主委员会，或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，可由物业所在地的居(村)民委员会代行业主委员会职责，畅通业主行权的有效渠道，促进业主与物业服务企业的有效沟通，保障业主权益得到维护。(条例第二十六条)

(三)强化了物业管理企业信用管理机制。条例明确了物业服务企业从事物业管理活动的基本条件，建立了物业服务企业信用监管机制，完善了企业信用信息的采集、记录、公开制度，明确规定了物业服务企业的禁止行为，强化了物业管理企业的信息公开机制，保障物业管理服务规范运行。

(四)规范了物业管理退出的监管机制。对拒不退出或者拒不移交资料的，业主委员会可以请求街道办事处或乡镇人民政府协调解决;协调不成的，由街道办事处或乡镇人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决;有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

(五)明确了行政执法进小区制度。条例加强了物业使用与维护管理，明确了各个职能部门在物业管理中的具体职责。对物业管理区域内禁止行为进行了列举，明确了物业服务企业、业主委员会的劝阻、制止权利和相关行政主管部门的责任。

(六)建立了老旧小区改造和管理长效机制。针对我市老旧小区比重较大的实际，为了加强老旧小区改造、改善物业管理状况，条例专门设立一章，规范老旧小区改造和管理机制，从改造计划制定、多元化资金筹措、改造项目公示、改造工程验收、物业管理保障等方面细化相关条款，将近年来我市取得的小区改造成功经验进行固化。

(七)完善了住宅专项维修应急解危机制。进一步明确住宅专项维修资金管理制度。保障物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。设立了房屋应急解危专项资金制度，用于应急解危支出。充分考虑到在实施过程中将有效的资金最大化，相关程序及要求应予细化，条例授权市人民政府另行制定单独办法。

此外，根据国务院《物业管理条例》的相关规定和我市实际，条例还对业主、业主大会、业主委员会、前期物业管理、物业使用与维护等内容作了补充规定。

三、条例的制定过程

条例起草过程中，坚持以《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》为依据，坚持不抵触、有特色的原则，结合我市实际，历经二十余次讨论和修改，形成了条例草案。2019年7月22日，市十六届人大常委会第二十次会议对条例草案进行了初次审议。法制委、法工委根据会议审议和各方面的意见，结合实际情况对条例草案进行了修改，形成了草案征求意见稿。8月2日起通过媒体向社会公开征集意见，定向征求了四个班子副秘书长以上领导、全体市人大代表、市政协部分委员、各民主党派、市政府有关部门、各县市区人大常委会、立法专家成员、立法联系点明确具体的意见，组成6个调研组分赴各县(市)区，面对面倾听基层单位及群众的意见，派员赴外省市学习经验，赴省人大听取专家意见。在研究吸收各方面意见的基础上，形成了章节清晰，特色突出的条例草案修改稿。经2019年9月19日市十六届人大常委会第二十一次会议再次审议并通过了该条例。

现提请省人大常委会审查批准。